2026郑州购房新政注意事项及避坑指南(三):交易环节

税费、产权、贷款年限，这些交易环节的细节最容易出问题。

买房不是 “付首付签合同” 就完了，税费计算、产权认定、贷款年限这些环节，错一步可能多花几万，甚至办不了过户。

1、税费：“满五唯一” 能省 20 万，别算错 “房龄”

二手房的税费差异极大，尤其 “满五唯一” 能省很多钱，但要注意 “房龄怎么算”：

满五：按 “房产证日期” 或 “契税完税日期” 算，哪个早按哪个（比如房产证是 2020 年，契税是 2019 年，就按 2019 年算，2024 年就能算 “满五”）；

唯一：是 “河南省内唯一住房”，不是郑州唯一 —— 有个朋友在洛阳有套房，郑州这套算 “唯一” 吗？不算，最终多交了2万的个税。

所以买房前一定要让中介查 “契税日期” 和 “家庭住房套数”。

2、产权：“公寓 vs 住宅” 别搞混，公积金不贷 “商业公寓”

很多人觉得 “公寓也是房”，但郑州新政里的贷款、补贴只针对 “住宅性质” 的房子：

商业公寓（40 年产权）：不能用公积金贷款，首付最低 50%，利率 5% 以上，也不能领人才补贴；

住宅公寓（70 年产权）：能算住宅，可贷公积金、领补贴，但要注意 “是否通燃气”—— 上周有个朋友买了 70 年公寓，结果没通燃气，做饭只能用电，后悔死了，所以看房时一定要问清楚 “产权性质 + 是否通燃气”。

3、贷款年限：二手房别忽略 “房龄”，省直公积金更宽松

新房贷款年限最多 30 年，但二手房要看 “房龄 + 贷款年限”：

郑州市直公积金：二手房贷款年限 + 房龄≤35 年（比如房龄 20 年，最多贷 15 年）；

河南省直公积金：最多能到 50 年（房龄 20 年，能贷 30 年）—— 同样是 200 万贷款，贷 15 年月供 1.5 万，贷 30 年月供 8900 元，差别很大，所以买二手房优先查 “能否用省直公积金”。